O que é a NF-e ABI (Modelo 77)?

É o documento fiscal eletrônico destinado à alienação de bens imóveis, criado pela Lei Complementar 214/2025. Ele passa a integrar o processo de venda e serve de base para a apuração dos novos tributos IBS e CBS.

Quais dados passam a ser obrigatórios na NF-e ABI?

Serão exigidas informações detalhadas de cada unidade, como o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), o número da matrícula do imóvel, dados de georreferenciamento e informações cadastrais padronizadas conforme o Manual de Orientação ao Contribuinte (MOC).

Qual o cronograma de implementação do CIB?

Em janeiro de 2026, capitais e o Distrito Federal deverão estar integrados ao novo cadastro. Em janeiro de 2027 encerra o prazo para adequação dos demais municípios brasileiros.

O que minha empresa deve fazer agora?

Revisar o cadastro de unidades e empreendimentos, validar matrículas e códigos CIB, mapear inconsistências cadastrais, verificar com o fornecedor de ERP o cronograma de adequação à NF-e ABI e preparar as equipes fiscal, financeira, comercial e de TI.

NF-e ABI e Reforma Tributária: sua incorporadora está preparada para essa mudança?

A Reforma Tributária está promovendo uma transformação profunda na forma como o mercado imobiliário registra suas operações. Com a publicação da Lei Complementar 214/2025, surge uma nova obrigação fiscal que impactará diretamente incorporadoras, loteadoras e empresas do setor.

            O principal destaque é a criação da NF-e ABI (Modelo 77), documento fiscal eletrônico destinado à alienação de bens imóveis, que passará a integrar o processo de venda e a apuração dos novos tributos IBS e CBS.
            

O que muda na prática?

Até então, a formalização das vendas imobiliárias era baseada principalmente em contratos, escrituras e registros cartoriais. Com o novo modelo, a operação passa a ter também uma dimensão fiscal digital obrigatória.

Emissão da NF-e ABI no momento da celebração da venda.
Utilização da nota fiscal como base para cálculo do IBS e da CBS.
Registro estruturado das informações do imóvel.
Maior rastreabilidade das operações perante o Fisco.
Integração entre área comercial, financeira, fiscal e sistemas de gestão.

Dados que passarão a ser obrigatórios

O preenchimento da NF-e ABI exigirá informações detalhadas sobre cada unidade comercializada, incluindo:

CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro);
Número da matrícula do imóvel;
Dados de georreferenciamento;
Informações cadastrais padronizadas conforme o Manual de Orientação ao Contribuinte (MOC).

            Atenção: a responsabilidade pela correta informação do número do CIB nos documentos fiscais será da incorporadora.
            

Impacto sobre recebimentos e fluxo de caixa

Outro ponto relevante é a necessidade de vincular os recebimentos da venda aos eventos fiscais relacionados à NF-e ABI original. Isso amplia o nível de controle exigido pelos sistemas de gestão e fortalece a rastreabilidade das operações.

Para empresas que trabalham com parcelamentos de longo prazo, financiamento direto ou vendas na planta, a adequação dos processos financeiros será fundamental.

O que sua empresa deve fazer agora?

Revisar o cadastro de unidades e empreendimentos.
Validar matrículas e códigos CIB disponíveis.
Mapear possíveis inconsistências cadastrais.
Verificar com seu fornecedor de ERP o cronograma de adequação à NF-e ABI.
Preparar as equipes fiscal, financeira, comercial e de TI para os novos processos.

Cronograma de implementação do CIB

Janeiro de 2026
Capitais e Distrito Federal deverão estar integrados ao novo cadastro.

Janeiro de 2027
Prazo para adequação dos demais municípios brasileiros.

Por que agir desde já?

Embora a regulamentação definitiva da NF-e ABI ainda dependa da publicação dos atos complementares, o momento é ideal para iniciar a preparação. Empresas que anteciparem o saneamento cadastral e a atualização dos sistemas terão uma transição mais segura e com menor risco operacional.

Prepare sua operação para a nova realidade fiscal do mercado imobiliário

A transformação digital exigida pela Reforma Tributária vai muito além da emissão de uma nova nota fiscal. Ela envolve dados confiáveis, integração de processos e sistemas preparados para atender às novas exigências legais.